- Antes de realizar a compra da vivenda
- Com respeito á celebração do contrato e sua financiação
- Com respeito ás obrigações e direitos posteriores á assinatura da compra
1. Antes de realizar a compra da vivenda
1.1 Os promotores e/ou vendedores habituais de vivendas estão obrigados legalmente a facilitar os dados aos compradores através da publicidade que realizam e isso é assim, aunque não figure expressamente no contrato (a publicidade obriga).
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O nome ou razão social do promotor, domicilio e dados de inscrição no registro mercantil. |
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Os planos do lugar da vivenda e da própria vivenda definindo a superfície útil do edifício, de serviços e suministros, de zonas comuns, etc. |
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Os dados do registro da propriedade |
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O seguro de danos e vícios ocultos previsto na nova lei de edificação (lei 38/1999, de 5 de novembro). |
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Cópias das licenças de construção e ocupação das vivendas. |
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O preço total da vivenda e forma de pago. |
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Se prevê a sub-rogação da hipoteca, os dados da mesma |
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A forma em que está previsto documentar o contrato |
1.2 No caso em que a venda se faça por um particular (vivendas de segunda mão) devemos reunir igualmente do vendedor, ao menos, a seguinte documentação:
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Informação relativa ao registro da propriedade do vendedor ou representante |
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Recibo de ter pago a ultima anuidade do imposto sobre bens imóveis |
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O certificado do secretário da comunidade de proprietários com o “visto bom” do presidente, que acredite estar ao dia o pagamento dos gastos de comunidade |
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uma cópia dos estatutos da comunidade, inscritos no registro da propriedade e em seu caso, os regulamentos que existam na mesma |
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A compra-venda pode fazer-se em documento privado ou em documento publico, ou seja, autorizado por notário, mas o comprador tem o direito de exigir a forma publica (o colégio civil diz que deve constar em escritura publica) e que, por sua vez, se inscreva no registro da propriedade já que isso proporciona ao comprador segurança jurídica.
O preço é a contraprestação que se paga ao vendedor e como tal é um requisito essencial da compra-venda. Não deve estar integramente satisfeito sem ter previamente realizado a comprovação documental antes indicada.
É freqüente que antes de assinar o contrato, se possa estabelecer um compromisso mediante o pago de uma quantidade parcial do preço em conceito de sinal. Neste caso, se o comprador desiste do contrato, perderá tal quantidade de tal forma que se é o vendedor o que desiste, terá de devolver o sinal em dobro.
Há que diferenciar três propósitos: o pago do preço a pronto ou em prazos e a sub-rogação nas cargas pré-existentes
Quando se faz um pagamento inicial por conta do preço nos casos de “compra sobre plano”, ou seja, quando o edifício ainda não está construído, a lei obriga ao promotor a garantir ao comprador a devolução de tal quantidade em caso de incumprimento do contrato, incluindo os interesses legais, mediante um seguro, e sem prejuízo das multas procedentes (que podem chegar a um 25% das quantidades que devem ser devolvidas)
Pagamento por prazos: Em caso de que uma parte do preço se pague a prazos, é o vendedor que tem de se defender. Em particular resulta recomendável garantir essa parte do preço cujo prazo se apraza, bem mediante condição resolutória (de forma que se o comprador não paga no prazo acordado, a vivenda volta a ser propriedade do vendedor) o bem mediante hipoteca, de forma que em caso de impago a finca se subasta para pagar ao vendedor.
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Depois de assinar a escritura publica, deve solicitar-se de imediato a sua inscrição no registro de propriedade. Esta inscrição é voluntária (a lei não impõe obrigatoriamente) mas é muito recomendável obter, para conseguir o adequado grau de segurança jurídica e as garantias que antes explicamos.
Junto com a nossa solicitude devemos apresentar uma cópia autenticada da escritura de compra-venda no registro.
Antes da inscrição, deve realizar-se o pagamento do imposto de transmissões patrimoniais que agrava a compra-venda. Para determinar o importe desse tributo há que distinguir entre compra a promotor (vivenda nova) e compra a particular (vivenda em segunda mão).
a) No caso de compra a um promotor, a transmissão está sujeita ao imposto sobre o valor acrescentado (IVA) que deve pagar o comprador directamente ao vendedor, quem o deve ingressar posteriormente na fazenda publica. Actualmente o tipo actual é de 17%. Se comprar um lugar de garagem, juntamente com a vivenda, também pagará o IVA ao mesmo tipo. Se comprar por separado pagará um 16% de IVA.
Também deverá pagar o imposto de actos jurídicos documentados ao tipo de cada comunidade autónoma. A liquidação deste imposto pode fazer o próprio proprietário interessado ou bem através de um notário ou de um gestor.
b) Em caso de compra a um particular, ou seja, quando se trata de vivendas usadas ou vivendas em segunda mão, deverá pagar o imposto de transmissões patrimoniais ao tipo correspondente a cada comunidade autônoma onde se situe a finca, que em principio, é o valor declarado na escritura, sem prejuízo das possíveis comprovações da fazenda publica. Em caso de diferenças entre o valor declarado e o valor real, giram-se liquidações complementares e eventualmente, no caso em que a diferença exceda certas percentagens, impõem-se sanções que podem chegar a ser graves.
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